租赁房屋中有违章建筑，后又遇拆迁，何解？

承办律师:马家文

一、案情：

2015年4月28日，欧某与王某签订租赁合同，将位于长沙市某地的整栋住宅租给王某，作门面经营使用。待王某装修完毕，办理营业执照时才发现，该产权面积中有一部分属于违章建筑。后该房屋被纳入棚改征收范围，王某店面被围挡，经济损失巨大，多次与欧某协商补偿，欧某不予理会，王某遂具状起诉。

二、律师说法：

我方在接受王某委托后，充分的询问了王某与欧某之间纠纷的细节，并仔细审阅了我方当事人和对方当事人提交的证据，我方发现欧某出租房面积420平方米中，产权面积仅290.22平方米，非产权的违章建筑面积为129.78平方米。王某与欧某签订的《房地产租赁合同》中约定，如遇国家拆迁征收，则合同解除，即2016年9月30日，该合同实际已经解除。欧某收取的王某合同解除之后的产权面积部分的租金应予以返还。《房地产租赁合同》的420平方米出租面积中有129.78平方米系非产权的违章建筑，应依法确定该部分面积出租的合同约定无效。欧某应向王某返还129.78平方米的违章建筑面积的租金。补偿王某装修装饰损失，因遇国家征收拆迁，王某遭受的停产停业损失、搬迁费、其他设施补偿。

三、庭审结果：

2018年10月15日，长沙市某区法院公开审理了此案，一审法院认为本案的是王某与欧某在房屋租赁过程中因国家征收拆迁行为而产生的民事纠纷。

1、《房地产租赁合同》中除房产证所载明的产权范围之外的房屋出租给王某属于无效约定之外，合同的其他部分均属于有效条款。欧某抗辩称129.78平方米不属于违章建筑，无证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对此不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。本案涉诉租赁房屋属于征收范围内，故对双方要求解除《房地产租赁合同》的诉讼请求，均予以支持。

2、王某要求欧某返还租赁房屋违章的建筑面积129.78平方米所收取的16个月的租金的诉讼请求，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定支付租赁房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持，故王某主张该项诉讼请求，本院不予支持。

3、因长沙市某区政府征收房屋的围挡施工等行为，对王某使用、收益租赁房屋产生一定的影响，所要求的补偿，本院予以部分支持。对王某主张的装修装饰费、因遇国家征收拆迁，王某遭受的停产停业损失、搬迁费、其他设施补偿，本院予以部分支持。

四、评析

关于违章建筑签订的租赁合同的效力

1、违章建筑签订的租赁合同无效

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称《解释》）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故法院一般认定违章租赁合同无效。

2、违章建筑无效部分是否影响其他合法有效部分？

如果合同所涉租赁建筑物中部分合法，部分不合法时，法院一般会认定合法部分有效，不合法部分无效。对于合同部分有效、部分无效的情形，若因合同部分无效导致合同目的无法实现，则合同整体无效。反之，若违章建筑部分不影响合法建筑部分的履行，当事人仍然可以实现合同目的，则租赁合同合法建筑部分有效。

3、房屋租赁合同无效后如何处理

（1）承租人需返还房屋。对于该违法建筑的产权，虽没有法律意义上的产权，但仍受物权法上占有规则的保护。

（2）承租人仍需支付房屋占用使用费。《城镇房屋租赁合同案件解释》规定：房屋租赁合同无效，出租人可参照合同约定的租金标准要求承租人支付使用费。

（3）装修损失按双方过失大小分担。由于承租人大都会对租赁的房屋进行装修，在租赁合同无效后，承租人所投入的装修费即为损失。对于因出租违法建筑而被宣告无效的房屋租赁合同而言，通常认为出租人对于合同无效的过错更大，因其对于租赁房屋的情况远比承租人更为了解，应当知道该房屋是否合法，能否出租。故通常应由出租人对于损失承担更多的责任，对于承租人的装修现值给予相对较高比例的补偿。